Wer eine Immobilie vererben möchte, sollte schon zu Lebzeiten alles Wichtige regeln.


Fast 40 Milliarden Euro wurden laut Angabe des Statistischen Bundesamtes zuletzt in Deutschland vererbt. Knapp die Hälfte davon in Form von Immobilien. Deren Bedeutung dürfte sogar noch steigen, denn der Großteil der angehenden Erbengeneration rechnet damit, irgendwann eine Immobilie zu erben. Joachim Brockhoff, Leiter Bauen & Wohnen bei Ihrer PSD Bank Westfalen-Lippe eG, erklärt in einer vierteiligen Serie, wie man teure Fehler beim Vererben und Erben des Eigenheims vermeidet.

Viele Erblasser haben die Sorge, dass es nach Eintritt des Erbfalls unter den Angehörigen zum Streit kommt. Brockhoff plädiert dafür, bereits zu Lebzeiten für klare Verhältnisse zu sorgen, indem die Übertragung offen mit den Angehörigen diskutiert wird. Grundsätzlich lässt sich sagen: Je höher der Wert der Immobilie, desto besser lassen sich mit einer Schenkung zu Lebzeiten steuerliche Freibeträge ausschöpfen.

Mehrfache Schenkung

Angenommen, eine Witwe besitzt ein Einfamilienhaus im Wert von 400.000 Euro. Sie weiß, dass weder ihr Sohn noch ihre Tochter nach ihrem Tod einziehen werden. Sofern keine weiteren großen Vermögenswerte hinzukommen, ist dieser Fall steuerlich kein Problem, denn der steuerliche Freibetrag liegt bei 400.000 Euro je Kind. Anders sieht es aus, wenn die Frau ein Mehrfamilienhaus mit vier etwa gleich großen, vermieteten Wohneinheiten im Wert von jeweils 400.000 Euro besäße. Erben die Kinder alle vier Wohnungen auf einmal, liegen zwei der Wohnungen über der jeweiligen Freibetragsgrenze und müssen mit 15 Prozent versteuert werden. Das wären 60.000 Euro Erbschaftssteuer je Kind. Was die meisten nicht wissen: Die Freibeträge je Kind und Elternteil können mehrfach ausgeschöpft werden – alle zehn Jahre nämlich. Die Frau kann also beiden Kindern je eine Wohnung frühzeitig schenken und die beiden anderen Wohnungen zehn Jahre darauf – ebenfalls steuerfrei.

Stichtagsprinzip bei Schenkung

Steuerlich günstig ist die Schenkung einer Immobilie auch deshalb, weil hier das Stichtagsprinzip gilt. Entscheiden für die steuerliche Bewertung sind also ausschließlich die Verhältnisse zum Zeitpunkt der Schenkung. Mögliche spätere Steuererhöhungen spielen ebenso wenig eine Rolle wie die mutmaßliche Wertsteigerung der Immobilie zwischen Schenkung und späterem Erbfall.

Wann eine Schenkung nicht geeignet ist

Trotz der offenkundigen Vorteile ist eine Schenkung nicht in jedem Fall ratsam. Generell ungeeignet ist die Schenkung einer Immobilie, solange sie noch nicht vollständig abbezahlt ist oder die beschenkten Kinder minderjährig sind. Mas sollte sich außerdem sicher sein, dass man den Wert der Immobilie nicht zum späteren Zeitpunkt für die eigene Versorgung benötigt – zum Beispiel bei Eintritt einer Pflegebedürftigkeit oder Berufsunfähigkeit.

Rückforderungsrecht

Egal, wie gut das Verhältnis zu dem Beschenkten ist: Im notariellen Schenkungs- bzw. Übergabevertrag sollte immer ein Rückforderungsrecht festgelegt werden. Dieses greift zum Beispiel, wenn der Beschenkte insolvent wird und die Gläubiger eine Zwangsvollstreckung veranlassen. Gleiches gilt für den Fall, dass der Beschenkte geschieden wird und der bisherige Ehepartner Ansprüche auf die Immobilie geltend macht. Sinnvoll ist ein Rückforderungsrecht auch für den Fall, dass der Beschenkte verstirbt und jemand die Immobilie erben würde, der dem Schenker nicht genehm ist. Auf jeden Fall sollte sich der Schenker nicht nur ein Wohn-, sondern auch ein Nießbrauchsrecht auf Lebenszeit vertraglich vorbehalten. Anders als beim reinen Wohnrecht kann er die Immobilie dann auch vermieten und so im Alter dringend benötigte Einnahmen erzielen.

 

Hier lesen Sie Teil 1 dieser Serie („Erbschaftssteuer, Freibeträge und Selbstnutzung“).

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