Wer eine Immobilie vererben möchte, sollte schon zu Lebzeiten alles Wichtige regeln.

Immobilien wurden im Erbfall lange Zeit bevorzugt behandelt. Bis 2008 galt für die Ermittlung der Erbschaftssteuer nämlich der sogenannte Bedarfswert. Als Grundlage für die Berechnung dienten unter anderem das Alter des Gebäudes und die Höhe der potentiellen Miete bei Selbstnutzung. Dadurch ergab sich ein Wert, der durchschnittlich nur etwa 50 bis 60 Prozent des tatsächlichen Marktwertes entsprach. Für Immobilienerben ein willkommener Vorteil.

Erbschaftssteuer heute

Wer heute eine Immobilie vererben möchte, muss mit einer deutlich höheren Besteuerung rechnen: 2009 zwang ein Urteil des Bundesverfassungsgerichts den Gesetzgeber zu einer Steuerreform. Seither werden Immobilien im Erbfall nach dem tatsächlichen Marktwert besteuert. Für die Erben kann das enorme finanzielle Folgen haben: Der Wert eines Eigenheims, das vor zehn Jahren im Testament für ein Kind vorgesehen wurde, lag damals vielleicht noch unter dem heutigen steuerlichen Freibetrag von 400.000 Euro für ein Kind. Mittlerweile kann die Immobilie aber eine größere Wertsteigerung erfahren haben – und im Erbfall für das Finanzamt interessant sein. Grundsätzlich schaut die Finanzbehörde bei jeder Erbschaft, ob sie daran verdienen kann.

Freibeträge für Lebenspartner, Kinder und sonstige Erben

Die nächsten Angehörigen sind weiterhin durch hohe Freibeträge geschützt. Bei Ehegatten und eingetragenen Lebenspartnern liegt dieser bei 500.000 Euro. Hinzu kommt unter Umständen ein Versorgungsfreibetrag in Höhe von bis zu 256.000 Euro. Bei eheähnlichen Lebensgemeinschaften (ohne Trauschein oder Eintragung) wird der überlebende Partner dagegen wie ein Fremder behandelt – ganz egal, wie lange die Beziehung bestanden hat. Er oder sie hat im Todesfall überhaupt keinen gesetzlichen Erbanspruch. Selbst wenn ein Testament vorliegt, liegt der Freibetrag nur bei 20.000 Euro. Der gleiche Betrag gilt für sonstige Erben, die nicht im Verwandtschaftsverhältnis stehen. Kinder haben jeweils einen steuerlichen Freibetrag von 400.000 Euro. Das trifft auch für Stief- und Adoptivkinder zu.

Steuerfreiheit nur bei Selbstnutzung

Liegt der Wert der Immobilie über dem jeweiligen Freibetrag, erben verwitwete Ehepartner und Kinder des Erblassers die eigenen vier Wände bei Selbstnutzung steuerfrei. Der Gesetzgeber hat festgelegt, dass der überlebende Teil eines Ehepaares noch mindestens zehn Jahre im Eigenheim wohnen muss, unabhängig von der Größe des Objekts. Wird die Immobilie innerhalb dieses Zeitraums verkauft oder vermietet, wird nachträglich doch noch Erbschaftssteuer fällig. Kinder erben Wohneigentum oberhalb des Freibetrags bis zu einer Wohnfläche von maximal 200 m² ebenfalls steuerfrei, wenn sie für mindestens zehn Jahre dort wohnen. Erwachsene Kinder, die nicht mehr im Elternhaus wohnen, müssen den Umzug innerhalb von sechs Monaten arrangieren. Anderenfalls muss die Selbstnutzung direkt beginnen.

Lesen Sie demnächst Teil 2 dieser Reihe: „Mit Schenkung Steuern sparen“. Dann erfahren Sie, wie Sie Ihre Kinder vor unnötigen Kosten beim Immobilienerbe schützen und dafür sorgen, dass diese sich nicht zerstreiten. Der Beitrag erscheint voraussichtlich kurz vor den NRW-Schulferien 2017.

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